Zastanawiasz się co należy zrobić by dostać kredyt hipoteczny? Gdyby poszukać odpowiedzi na to pytanie prawdopodobnie znajdziemy wiele rad, jednak warunki by otrzymać kredyt hipoteczny wcale nie są aż tak skomplikowane. Choć bank weryfikuje nas i nasze zarobki pod wieloma względami warunkiem kredytu hipotecznego jest także odpowiednia weryfikacja nieruchomości, którą chcemy tą hipoteką obciążyć. -Mimo wszystko procedura, która za pierwszym razem może okazać się trudna jest w większości załatwiana przez Bank – my troszczymy się ewentualnie o dostarczenie odpowiednich dokumentów. Wszystkie te dokumenty są jednak wskazane przez Bank. W większości przypadków do otrzymania decyzji kredytowej wystarcza jedna wizyta w oddziale. Warunkiem tego jest to,  że przygotujemy już wcześniej listę potrzebnych dokumentów. Możemy to łatwo zrobić na podstawie listy dostępnej na stronę każdego Banku.

 

Co weryfikuje Bank przy udzielaniu kredytu

Dochód dyspozycyjny

Oczywiście jednym z istotnych kryteriów decydujących o tym czy dostaniemy kredyt jest nasz dochód dyspozycyjny. Nie jest tajemnicą, że im wyższy dochód dyspozycyjny tym większa nasza szansa zdolność kredytowa i ogólna szansa na otrzymanie kredytu hipotecznego.  Czym jednak jest dochód dyspozycyjny? Piszą najprościej jest on różnicą między naszymi stałymi zobowiązaniami, zobowiązaniami które wynikają z kosztów życia i naszym dochodem netto. W skrócie możemy uznać, że obliczenie dochodu dyspozycyjnego możliwe jest według wzoru:

DD = DN – ZK – ZF – IW

gdzie:

DD – Dochód dyspozycyjny
DN – Dochód netto
ZK – Zobowiązania kredytowe
ZF – Zobowiązania finansowe
IW – Inne wydatki

W innym trochę mniej ekonomicznym rozumieniu nasz dochód dyspozycyjny to po prostu kwota, która pozostaje nam do dyspozycji po opłaceniu wszystkich koniecznych wydatków.

Dochód netto

Jednym z istotnych składników dochodu dyspozycyjnego jest oczywiście dochód netto. W przypadku Umowy o Pracę sprawa jest zdecydowania najprostsza. Gdy mamy taką formę zatrudnienia (na czas nieokreślony) do Banku należy dostarczy jedynie zaświadczenie o dochodach od pracodawcy. Gdy wynagrodzenie wpływa regularnie na rachunek Banku, w którym staramy się o kredyt hipoteczny – nie musimy nawet często takie zaświadczenia dostarczać. Większy problem jest w przypadku gdy nasza umowa jest na czas określony. W takim przypadku również konieczne jest zaświadczenie od pracodawcy o wysokości uzyskiwanego miesięcznie dochodu (z uwzględnieniem premii oraz nadgodzin) ale też większość Banków, ustala swój limit minimalnego okresu jaki musimy jeszcze mieć do końca trwania umowy aby w ogóle móc otrzymać kredyt hipoteczny. Jeszcze inna sytuacja występuje gdy staramy się o kredyt jako przedsiębiorca. Wtedy najczęściej musimy przedstawić w Banku PIT za ostatni rok i na tej podstawie Bank oblicza nasz średni zysk netto w ostatnich 12 miesiącach. W nie najlepszej sytuacji znajdują się natomiast osoby, których dochody są z umów zlecenie czy też umowy o dzieło.  Tu różne banki mają inne procedury – warto dopytać w Banku czy uzyskanie kredytu z taką umową jest w ogóle możliwe.

Źródło dochodu

Jak mogliśmy się już zorientować po kryteriach dotyczących dochodu netto, źródło dochodu ma istotny wpływ na naszą zdolność kredytową oraz przede wszystkim na procedurę jego przyznawania. W zależności od źródła dochodu musimy dostarczyć do banku różne zaświadczenia i dokumenty. Szczególne znaczenie ma to w przypadku przedsiębiorców.  Osoby prowadzące działalność gospodarczą zamiast zaświadczeń muszą czasem przynieść również PIT za poprzednie lata. W zależności od rodzaju źródła otrzymywanego dochodu inne są także okresy przez które nasze zatrudnienie powinno być jeszcze aktualne w przód (jak długo nasza umowa jest jeszcze ważna gdy umówimy o umowie na czas określony). Podobnie istotny jest też fakt jak długo pracujemy już na danej umowie – w przypadku umowy na czas nieokreślony – standardowym wymaganym okresem jest na przykład 3 miesiące.

Wydatki

Jak łatwo się domyślić, znając definicję dochodu dyspozycyjnego na jego wysokość wpływa również wysokość naszych co miesięcznych wydatków. W przypadku starań o kredyt Bank zapyta nas o inne wydatki (poza tymi, które wynikają ze zobowiązań finansowych). Powinniśmy zadeklarować, ile miesięcznie wydajemy. Dodatkowo, w przypadku gdy podamy zbyt niską kwotę wydatków bank przypisze nam kwotę minimalną (czyli wyliczoną przez Bank kwotę jaką standardowo powinien wydawać przeciętny człowiek).

Inne zobowiązania

W momencie składania wniosku Bank, zapyta nas również o inne zobowiązania. Powinniśmy tu zgłosić inne wydatki, które nie mieszczą się w innych wymienionych wcześniej kategoriach. Chodzi tu o stałe, regularne wydatki, które ponosimy co miesiąc – tak by Bank mógł określić nasz dochód dyspozycyjny – czyli zgodnie z tym co wcześniej omawialiśmy – kwotę z dochodu, która pozostaje nam do rozdysponowania po dokonaniu wszystkich wydatków.

Nieruchomość

Starając się o kredyt hipoteczny musimy także konkretnie podać nieruchomość, która powinna zostać objęta tym kredytem hipotecznym. W przypadku niektórych Banków wymagane jest podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedającym. We wniosku musimy podać także numer księgi wieczystej – bank stwierdzi, czy w tej chwili na nieruchomości nie ma dodatkowych obciążeń – na przykład jakiegoś wcześniejszego kredytu. Możliwa jest również sytuacja, w której na nieruchomości nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej. Wtedy Bank zweryfikuje czy dana nieruchomość ma odpowiedni status własności na przykład własnościowe prawo do lokalu, które pozwala na założenie takiej księgi. Składając wniosek o kredyt podajemy także kwotę, za którą będziemy nabywać tę nieruchomość – jest to wstępna wycena. W dalszej kolejności po wstępnej akceptacji naszego wniosku, Bank poprosi nas o dostarczenie operatu szacunkowego – czyli wyceny kupowanej przez nas nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W większości przypadków Banki mają listę rzeczoznawców, których operaty są przez Bank uznawane. Banki umożliwiają także przeprowadzenie wyceny za ich pośrednictwem – wtedy po wpłaceniu odpowiedniej opłaty – Bank w naszym imieniu zleci wycenę i będzie brał ją pod uwagę przy wyliczaniu naszej zdolności kredytowej oraz potrzebnego wkładu własnego.

Historia kredytowa

Istotnym faktem przy staraniu się o kredyt jest także nasza historia kredytowa. Przez udzieleniem nam kredytu Bank zbada jak wyglądało dotychczas spłacanie przez nas zobowiązań. Jednym z najbardziej istotnych punktów badania wstecz naszej wiarygodności finansowej jest zapytanie o naszą historię kredytową w BIK-u czyli w Biurze Informacji Kredytowej. W tym prowadzonym przez Państwo rejestrze, znajdują się wszystkie zaciągane przez nas w instytucjach finansowych zobowiązania. Możemy tam znaleźć informacje o posiadanych przez nas kredytach, kartach kredytowych, ratach i tak dalej. Każda osoba, która jest uwzględniona w Biurze Informacji Kredytowej ma tam naliczony także odpowiedni scoring. W zależności od scoringu jaki posiadamy w Biurze Informacji Kredytowej, możemy mieć inną zdolność kredytową zgodnie z algorytmem Banku. Możliwa jest także sytuacja kiedy Bank na podstawie naszej historii w tym rejestrze, stwierdzi, że w ogóle nie powinniśmy dostać kredytu ponieważ jest to zbyt ryzykowne. Może być tak w sytuacji na przykład gdy mieliśmy wiele opóźnień w przypadku naszych innych zobowiązań. Warto więc regularnie spłacać swoje raty kredytowe, kartę kredytową i tak dalej. Przed wzięciem kredytu warto mieć wcześniej pewne zobowiązania – na przykład kartę kredytową, którą będziemy spłacali regularnie. Dzięki temu nasz scoring w Biurze Informacji Kredytowej będzie pozytywny i będziemy mogli łatwiej otrzymać kredyt. Innym rejestrem sprawdzanym przez Banki jest także Krajowy Rejestr Długów (KRD) – w tym rejestrze uwzględniane są także takie długi jak na przykład niezapłacone mandaty czy kary za jazdę bez biletu (powyżej 200 złotych) – nasze widnienie w tym rejestrze może być utrudnić mocno otrzymanie kredytu hipotecznego.

Wkład własny

Po zmianie przepisów do każdego kredytu hipotecznego potrzebny jest wkład własny. Od 2018 roku minimalny wkład własny w przypadku kredytu hipotecznego to 20% wartości nieruchomości. W przypadku więc gdy chcemy zabrać kredyt na kwotę 300 tysięcy złotych, powinniśmy mieć kwotę wkładu własnego na poziomie 60 tysięcy złotych. Niektóre banki, dają jednak możliwość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji możliwe jest wpłacenie wkładu własnego na poziomie 10 procent oraz dokupienie obowiązkowego ubezpieczenia wkładu własnego. Pamiętajmy jednak także, że wysokość wkładu własnego wpływa w niektórych Bankach także na wysokość marży. Standardem w większości Banków jest to, że możemy najniższą marżę otrzymać w przypadku gdy nasz wkład własny będzie wyższy niż 50 procent wartości kupowanej nieruchomości. W przypadku gdy wkład własny jest bardzo niski – na przykład rzędu 10 procent, oprócz dodatkowego obowiązkowego ubezpieczenia wkładu własnego, będziemy prawdopodobnie mieć także wyższą marżę zaoferowaną przez Bank.

Jak przygotować się do starań o kredyt

Zwiększenie dochodów

Zgodnie z powyższą listą należy przygotować się w ten sposób aby parametry, które podajemy były dla nas jak najbardziej korzystne. Pierwszą jest oczywiście na przykład dochód netto. W przypadku umowy o pracę dochód netto jest brany pod uwagę najczęściej z ostatnich 3 miesięcy. Warto się więc postarać o podwyżkę w ostatnich 3 miesiącach przed składaniem wniosku kredytowego. W przypadku tego typu dochodu pod uwagę brane są także premie i nadgodziny. Można więc spróbować postarać się w ostatnich 3 miesiącach o zwiększenie chociaż chwilowe swoich dochodów netto, tak aby w tym okresie otrzymać jak największą wypłatę od swojego pracodawcy.

Wkład własny

Koniecznym jest także uzbieranie kwoty odpowiedniej aby mogła stanowić wkład własny do naszej nieruchomości – najlepiej w wysokości minimum 20 procent wartości nieruchomości. Teoretycznie możliwe jest także dokupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Takie ubezpieczenie jest konieczne w przypadku gdy jest on niższy niż 20% (10% to jednak absolutne minimum). Warto pamiętać również o tym, że zwiększenie wkładu własnego pozytywnie wpłynie na marże, którą będzie nam oferował Bank. W absolutnie skrajnym przypadku (nie jest to jednak rozwiązanie rekomendowane), istnieje możliwość kredytowania również wkładu własnego – na przykład za pomocą kredytu gotówkowego. Jest to jednak rozwiązanie bardzo ryzykowne. Z jednej strony kredyt gotówkowy jest dość drogi, z drugiej zaś jeśli nasze zarobki nie pozwoliły na odłożenie 10% procent wkładu własnego, bardzo prawdopodobne, że jeszcze trudniej będzie nam przychodziło spłacanie równolegle dwóch zobowiązań  – kredytu gotówkowego oraz hipotecznego.

Spłata zobowiązań

Niekoniecznie musimy spłacać wszystkie zobowiązania – możemy je czasem także korzystnie konsolidować. Pamiętajmy jednak o tym by spłacać swoje zobowiązania terminowo – to wpłynie na nasz scoring w Biurze Informacji Kredytowej. W przypadku gdy mieliśmy z tym kiedyś problemy, warto chociaż w ostatnim czasie przed kredytem zacząć spłacać zobowiązania regularnie. Pozwoli to maksymalnie poprawić nasz scoring- gdyż niska jego wartość może nas całkowicie wykluczyć z otrzymania kredytu.

Dokumenty

Ważna częścią składania wniosku o kredyt, jest oczywiście także przygotowanie dokumentów. Zwykle Bank publikuje na swojej stronie dokumenty, które powinniśmy dostarczyć do Banku. Powinniśmy zapoznać się z tą listą oraz przygotować tak wiele dokumentów jak to będzie możliwe by ułatwić sobie składanie wniosku już w oddziale wybranego przez nas Banku.

 

 Jak zwiększyć zdolność kredytową

Aby uzyskać odpowiednie warunki kredytu hipotecznego warto popracować nad naszą wiarygodnością. Zgodnie z tym co opisaliśmy w dziale jak przygotować się do kredytu warto zwiększyć przede wszystkim swoje wydatki oraz ograniczyć koszty. Istotnym czynnikiem jest także to jak do tej pory szło nam oszczędzanie – czyli wysokość naszego wkładu własnego. Czynnikiem, który bardzo łatwo pozwala na zwiększenie zdolności jest zwiększanie czasu kredytowania. Zwiększenie czasu kredytowania z 20 na 30 lat pozwoli zwiększyć kwotę kredytu o około 35-40%. Pamiętajmy jednak, że zwiększenie czasu kredytowania to znaczny wzrost kosztów kredytu (przez dłuższy czas musimy płacić odsetki). Mając to na uwadze mimo wszystko nie przesadzajmy ze zwiększaniem czasu kredytu.

Podsumowanie

Proces kredytu hipotecznego nie jest prosty dla wielu osób, ponieważ jest to coś co wiele osób robi tak naprawdę tylko jeden raz w życiu. Procedura jest jednak na tyle dobrze przygotowana przez Banki, byśmy za bardzo nie musieli się niczym martwić tylko, w odpowiedni sposób złożyć wniosek. Dodatkowo każdy Bank ma swoich doradców kredytowych, który powinni pomóc nam przejść procedurę przyznawania oraz wnioskowania o kredyt hipoteczny w sposób bezbolesny. Nie miejmy więc specjalnych obaw, składanie wniosku powinno nam się udać przy pomocy jednej wizyty w oddziale – potem pozostaje podpisanie umowy kredytowej (już po podpisaniu aktu notarialnego) i możemy wprowadzać się do nowego mieszkania.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *